Pengantar

Pengurusan izin rumah kost merupakan salah satu aspek penting yang perlu diperhatikan oleh para pemilik maupun pengelola usaha kost. Legalitas usaha tidak hanya memberikan kepastian hukum, tetapi juga menjadi bentuk tanggung jawab dalam menyediakan hunian yang layak dan sesuai dengan ketentuan pemerintah. Melalui blog ini, kami berupaya memberikan informasi yang jelas dan praktis mengenai langkah-langkah yang harus ditempuh dalam proses perizinan rumah kost.

Selain sebagai panduan administratif, pengurusan izin rumah kost juga memiliki peran strategis dalam menjaga ketertiban lingkungan. Dengan adanya izin resmi, pemerintah dapat memastikan bahwa rumah kost memenuhi standar kesehatan, keselamatan, dan tata ruang yang berlaku. Hal ini sekaligus memberikan rasa aman dan nyaman bagi penghuni, serta mendukung terciptanya lingkungan yang tertib dan harmonis di sekitar lokasi usaha.

Dengan memahami prosedur dan persyaratan yang ada, proses perizinan dapat dilakukan secara lebih mudah dan terarah, khususnya bagi para pemilik rumah kost yang sedang atau akan mengurus izin usaha.

Pengertian

Usaha Rumah Kost adalah kegiatan usaha penyediaan tempat tinggal berupa kamar atau unit hunian yang disewakan kepada orang lain, biasanya dengan sistem pembayaran bulanan atau tahunan. Rumah kost umumnya ditujukan bagi pelajar, mahasiswa, maupun pekerja yang membutuhkan hunian sementara dengan fasilitas sederhana dan harga yang lebih terjangkau dibandingkan menyewa rumah atau apartemen.

Secara formal, usaha rumah kost termasuk dalam kategori usaha penyediaan akomodasi non-hotel. Pengelola rumah kost berkewajiban memenuhi standar tertentu, seperti kenyamanan, keamanan, kebersihan, serta kepatuhan terhadap peraturan tata ruang dan izin usaha yang berlaku. Dengan adanya izin resmi, usaha rumah kost memperoleh legalitas sehingga dapat beroperasi secara sah dan memberikan kepastian hukum bagi pemilik maupun penghuni.

Selain sebagai sumber pendapatan, usaha rumah kost juga memiliki peran sosial dalam mendukung kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal, khususnya di kawasan perkotaan dengan mobilitas tinggi. Keberadaan rumah kost membantu menyediakan hunian yang fleksibel, praktis, dan sesuai dengan kebutuhan jangka pendek maupun menengah, sehingga menjadi salah satu bentuk usaha yang berkelanjutan dan bermanfaat bagi banyak pihak.

Dasar Hukum

Berikut dasar hukum pengurusan izin usaha rumah kost di Indonesia yang mengacu pada beberapa regulasi yang mengatur perizinan berusaha, tata ruang, serta penyediaan akomodasi non-hotel. Berikut landasan hukum yang relevan :

• Undang-Undang Nomor 20 Tahun  2011 tentang Rumah Susun

Mengatur penyediaan hunian termasuk rumah kost, terutama terkait fungsi hunian dan tata ruang.

• Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah (dan perubahannya)

Memberikan kewenangan kepada pemerintah daerah untuk mengatur izin usaha, termasuk rumah kost.

• Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko

Menetapkan bahwa usaha rumah kost termasuk kategori akomodasi non-hotel yang wajib memiliki izin sesuai tingkat risiko.

• Peraturan BKPM Nomor 4 Tahun 2021

Mengatur tata cara perizinan berusaha berbasis risiko melalui system OSS.

• Peraturan Daerah (Perda) masing-masing wilayah

Mengatur lebih detail mengenai izin rumah kost, termasuk syarat teknis,lingkungan, dan tata ruang.

• Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sebagai pengganti IMB

Menjadi dasar legalitas fisik bangunan kost agar sesuai standar keselamatan dan tata ruang.

Syarat Dasar Pengurusan Izin Rumah Kost

Berikut persyaratan umum yang biasanya wajib dipenuhi :

1. Identitas pemilik usaha: KTP dan NPWP pemilik/pengelola rumah kost

2. Legalitas usaha: Nomor Induk Berusaha (NIB) melalui sistem OSS, yang menjadi dasar izin berusaha.

3. Dokumen bangunan: Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sebagai pengganti IMB, untuk memastikan bangunan sesuai standar keselamatan dan tata ruang.

4. Surat keterangan domisili usaha

5. Izin lingkungan: Surat pernyataan tidak keberatan dari warga sekitar atau dokumen UKL-UPL/AMDAL jika skala usaha besar.

6. Surat izin operasional dari pemerintah daerah: Sesuai Peraturan Daerah (Perda) masing-masing wilayah.

7. Dokumen tambahan: Denah bangunan, jumlah kamar, serta pernyataan kesanggupan memenuhi standar kesehatan dan keselamatan penghuni

Cara Membuat Izin Usaha Rumah Kost

A. Mengurus Izin Operasional

Proses Pengurusan Izin Operasional untuk Rumah Kost :

1. Persiapan Dokumen

•  Identitas pemilik usaha: KTP dan NPWP.

•  Nomor Induk Berusaha (NIB): didaftarkan melalui OSS sebagai dasar legalitas usaha.

•  Persetujuan Bangunan Gedung (PBG): pengganti IMB, memastikan bangunan sesuai standar keselamatan dan tata ruang.

•  Surat keterangan domisili usaha

• Dokumen lingkungan: surat pernyataan tidak keberatan warga sekitar atau UKL-UPL/AMDAL jika skala besar.

• Denah bangunan dan jumlah kamar sebagai informasi teknis.

2. Proses Pendaftaran

• Masuk ke OSS dan proses daftar akun.

• Lengkapi pengurusan izin usahanya kembali, pilih KBLI 2020 yang sesuai dengan usaha rumah kost yakni 55900 - Penyediaan Akomodasi Lainnya

• Isi kembali data usaha secara spesifik, seperti lokasi usaha, jumlah pekerja, dan modal usahanya

• Dapatkan NIB sebagai tanda usaha telah terdaftar.

3. Verifikasi dan Penerbitan Izin Operasional

• Pemerintah daerah (biasanya Dinas Perizinan, Dinas Perdagangan, atau Dinas Pariwisata sesuai Perda setempat) akan melakukan verifikasi lapangan.

• Jika semua syarat terpenuhi, pemilik akan memperoleh izin operasional rumah kost.

• Setelah izin keluar, usaha kost dapat berjalan secara sah dan terdaftar.

B. Mengurus Izin Lingkungan

1. Persiapan Dokumen

• Identitas pemilik usaha: KTP dan NPWP.

• Surat keterangan domisili usaha.

• Denah bangunan rumah kost: jumlah kamar, fasilitas, dan tata letak.

• Surat pernyataan tidak keberatan dari warga sekitar (sering disebut izin tetangga).

• Dokumen lingkungan: tergantung skala usaha, bisa berupa :

     - SPPL (Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan) → untuk usaha kecil dengan dampak lingkungan rendah.

     - UKL-UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan dan Upaya Pemantauan Lingkungan) → untuk usaha menengah dengan dampak lingkungan sedang.

     - AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) → untuk usaha besar dengan dampak lingkungan signifikan

2. Proses Pendaftaran

• Ajukan dokumen ke Dinas Lingkungan Hidup (DLH) setempat atau melalui sistem OSS (Online Single Submission).

• Isi formulir izin lingkungan sesuai kategori (SPPL, UKL-UPL, atau AMDAL).

• Unggah dokumen pendukung seperti denah bangunan, surat pernyataan warga, dan data teknis usaha.

• DLH melakukan verifikasi dan, jika perlu, survei lapangan untuk memastikan kesesuaian.

3. Penerbitan Izin Lingkungan

• Jika semua syarat terpenuhi, DLH akan menerbitkan izin lingkungan atau persetujuan dokumen lingkungan.

• Izin ini menjadi dasar untuk melanjutkan proses izin operasional rumah kost di OSS maupun pemerintah daerah.

• Pemilik usaha wajib melaksanakan pengelolaan lingkungan sesuai dokumen yang disetujui (misalnya menjaga kebersihan, pengelolaan limbah, dan kenyamanan warga sekitar).

C. Mengurus Pengesahan Site Plan

Pengesahan Site Plan adalah salah satu tahapan penting dalam pengurusan izin usaha rumah kost. Site plan berfungsi sebagai dokumen teknis yang menggambarkan tata letak bangunan, fasilitas, akses jalan, serta ruang terbuka sesuai dengan ketentuan tata ruang wilayah. Pengesahan ini memastikan bahwa rumah kost yang akan dibangun atau dioperasikan sesuai dengan rencana tata kota dan tidak menimbulkan masalah lingkungan maupun sosial.

1. Persiapan Dokumen

• Identitas pemilik usaha: KTP dan NPWP.

• Surat kepemilikan tanah/bangunan: sertifikat tanah atau perjanjian sewa.

• Denah bangunan dan site plan: meliputi jumlah kamar, fasilitas umum, parkir, dan akses jalan.

• Persetujuan Bangunan Gedung (PBG): sebagai pengganti IMB.

• Surat keterangan domisili usaha

• Dokumen lingkungan: SPPL/UKL-UPL/AMDAL sesuai skala usaha.

2. Pengajuan ke Dinas Terkait

• Permohonan diajukan ke Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) atau Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (PU-Pera) sesuai aturan daerah.

• Formulir permohonan diisi dan dilampirkan bersama dokumen pendukung.

3. Pemeriksaan Administrasi

• Petugas memverifikasi kelengkapan dokumen

• Jika ada kekurangan, pemohon diminta melengkapi sebelum proses lanjut.

4. Verifikasi Teknis

•  Tim teknis menilai kesesuaian site plan dengan RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) dan aturan bangunan.

•  Aspek yang diperiksa adalah Akses jalan masuk/keluar, kapasitas parkir, jarak antar bangunan, ventilasi dan pencahayaan, dan ruang terbuka hijau.

5. Revisi (Jika diperlukan)

• Bila ditemukan ketidaksesuaian, pemohon diminta memperbaiki gambar site plan sesuai rekomendasi teknis.

6. Pengesahaan Site Plan

•  Setelah dinyatakan sesuai, pemerintah daerah menerbitkan surat pengesahan site plan.

•  Dokumen ini menjadi dasar untuk mengurus izin berikutnya: IPPT (Izin Peruntukan Penggunaan Tanah) dan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

D. Mengurus Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT)

IPPT (Izin Peruntukan Penggunaan Tanah) adalah izin yang menyatakan bahwa sebidang tanah sesuai peruntukan untuk kegiatan tertentu, dalam hal ini usaha rumah kost. IPPT memastikan penggunaan lahan ini tidak bertentangan dengan RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) dan kebijakan tata kota. Tanpa IPPT ini, izin bangunan (PBG) dan izin usaha kost tidak bisa terbit.

1. Persiapan Dokumen

• Sertifikat tanah atau bukti kepemilikan sah

• Gambar site plan yang sudah disahkan.

• Identitas pemilik/pengelola usaha.

• Surat persetujuan lingkungan (SPPL/UKL-UPL) bila diwajibkan.

2 . Pengajuan Permohonan

•  Permohonan diajukan ke Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP).

• Formulir permohonan IPPT diisi dan dilampirkan bersama dokumen pendukung.

3. Pemeriksaan Administrasi

•  Petugas memverifikasi kelengkapan dokumen kepemilikan tanah dan kesesuaian dengan peraturan.

•  Jika ada kekurangan, pemohon diminta melengkapi.

4. Verifikasi Teknis

•  Tim teknis menilai kesesuaian lahan dengan RTRW dan RDTR (Rencana Detail Tata Ruang).

•  Aspek yang diperiksa: lokasi, akses jalan, lingkungan sekitar, dan peruntukan lahan.

5. Rapat Tim Teknis

•  Permohonan dibahas dalam rapat teknis perizinan.

•  Jika disetujui, diterbitkan Surat Keputusan IPPT.

6. Penerbitan IPPT

•  SK IPPT dicetak dan diserahkan kepada pemohon.

•  Dokumen ini menjadi dasar untuk mengurus PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan izin usaha kost.

E. Mengurus Pengajuan Izin Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah izin resmi pengganti IMB (Izin Mendirikan Bangunan). PBG memastikan bangunan kost yang akan dibangun atau direnovasi  sesuai standar teknis, tata ruang dan keselamatan. Tanpa PBG, usaha kost tidak mendapatkan izin operasional karena bangunan tersebut dianggap tidak sah secara hukum.

Proses pengajuan PBG untuk Rumah Kost : 

1. Persiapan Dokumen

•  Gambar arsitektur dan struktur bangunan (site plan, denah, tampak, potongan).

•  Sertifikat tanah atau bukti kepemilikan.

•  Identitas pemilik/pengelola usaha.

•  Dokumen lingkungan (SPPL/UKL-UPL) bila diwajibkan.

•  Surat pengesahan site plan dan IPPT (Izin Peruntukan Penggunaan Tanah).

2. Pengajuan Permohonan

•  Permohonan diajukan ke Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP).

•  Formulir permohonan PBG diisi dan dilampirkan bersama dokumen pendukung.

3. Pemeriksaan Administrasi

•  Petugas memverifikasi kelengkapan dokumen

•  Formulir permohonan PBG diisi dan dilampirkan bersama dokumen pendukung.

4. Verifikasi Teknis

•  Tim teknis menilai kesesuaian bangunan dengan RTRW/RDTR (Rencana Tata Ruang Wilayah/Detail Tata Ruang), Standar keselamatan (struktur, ventilasi, pencahayaan, proteksi kebakaran) dan Kebutuhan fasilitas (parkir, sanitasi, ruang terbuka).

5. Rapat Tim Teknis

•  Permohonan dibahas dalam rapat teknis perizinan.

• Jika disetujui, diterbitkan Surat Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

6. Penerbitan PBG

•  SK PBG dicetak dan diserahkan kepada pemohon.

• Dokumen ini menjadi dasar untuk mengurus izin usaha kost di DPMPTSP.

F. Mengurus Pengajuan Usaha di Kantor Data DPMPTSP

Langkah terakhir dalam pengurusan izin usah rumah kost adalah melakukan pengajuan di kantor DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu) dengan membawa dokumen yang umumnya diminta saat pengajuannya yaitu :

1. Formulir permohonan izin usaha kost yang sudah diisi.

2. Identitas pemohon/pengelola usaha: KTP, NPWP, dan KK bila diperlukan.

3. Surat pengesahan site plan dari Dinas PU-Pera.

4. IPPT (Izin Peruntukan Penggunaan Tanah) yang sudah disetujui.

5. Dokumen lingkungan: SPPL (Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan) atau UKL-UPL sesuai skala usaha.

6. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sebagai pengganti IMB.

7. Surat kuasa bila pengurusan dikuasakan kepada pihak lain.

8. Foto bangunan/lokasi sebagai bukti fisik 

9. Checklist persyaratan administrasi yang biasanya disediakan oleh DPMPTSP. 

Selanjutnya untuk penerimaan berkas akan dicek oleh petugas dan dipastikan dokumen yang dilampirkan sudah lengkap, dilanjutkan verifikasi adminitrasi dan teknis, jika proses verifikasi sudah lengkap dilanjutkan proses survey lapangan oleh tim teknis untuk memastikan kesesuaian dengan dokumen yang disubmit. Setelah proses survey, selanjutnya tim teknis akan melakukan rapat teknis untuk membahas hasil verifikasi dan survey. Jika disetujui, izin usaha kost akan diterbitkan.

Kesimpulan

Mengurus izin usaha rumah kost merupakan langkah penting untuk memastikan operasional yang legal, aman, dan terpercaya. Dengan memahami persyaratan, mengikuti prosedur yang berlaku, serta melengkapi dokumen dengan benar, pemilik kost dapat menghindari berbagai risiko hukum. Legalitas yang jelas juga meningkatkan nilai usaha dan kepercayaan penghuni. Pastikan setiap tahap dijalankan dengan cermat agar usaha rumah kost dapat berkembang secara profesional dan berkelanjutan.

Butuh bantuan mengurus perizinan rumah kost? Tim profesional virtualofficescbd.id kami siap membantu mulai dari konsultasi, pengecekan dokumen, hingga pengurusan izin secara lengkap dan mudah. Hubungi kami sekarang untuk memulai proses legalitas usaha Anda tanpa ribet.

Semoga informasi diatas membantu dan bermanfaat bagi bisnis Anda.

---

Virtual Office SCBD: Mulai 3 juta-an